Inhoudsopgave
Bij de aankoop van hoogwaardig vastgoed in Spanje ligt de focus uiteraard op de locatie, de architectuur en de levensstijl. Voor onze Nederlandse en Engelse klanten is inzicht in het fiscale landschap echter net zo belangrijk. In tegenstelling tot de aankoopkosten (zoals overdrachtsbelasting of notariskosten), zijn jaarlijkse vaste lasten terugkerende verplichtingen die planning vereisen.
Voor het belastingjaar 2026 blijven de Spaanse belastingautoriteiten (Agencia Tributaria) de digitale controle aanscherpen, waardoor naleving belangrijker is dan ooit. Of u nu een villa in Javea of een appartement in Marbella bezit, de structuur van uw jaarlijkse verplichtingen blijft grotendeels gelijk, hoewel de specifieke bedragen sterk afhankelijk zijn van uw gemeente.
1. IBI: de hoeksteen van Spaanse vastgoedbelasting
De Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) is het Spaanse equivalent van de Onroerendezaakbelasting (OZB) in Nederland. Het is een lokale belasting die wordt geheven door het gemeentehuis (Ayuntamiento) en moet worden betaald door iedereen die onroerend goed in Spanje bezit, ongeacht de verblijfsstatus.
Hoe wordt IBI berekend?
De belasting is gebaseerd op de Valor Catastral (kadastrale waarde) van uw woning. Dit is een administratieve waarde vastgesteld door het Catastro, die meestal aanzienlijk lager ligt dan de werkelijke marktwaarde—vaak ongeveer 60% tot 70% van de marktprijs, hoewel dit verschil bij oudere woningen sterk kan variëren.
Voor 2026 blijft de algemene formule:
- Valor Catastral × Lokaal belastingtarief = Te betalen IBI
Het lokale belastingtarief wordt vastgesteld door de gemeente en ligt doorgaans tussen 0,4% en 1,1% voor stedelijk vastgoed. Een luxe villa met een hoge kadastrale waarde in een dure gemeente kan een hogere jaarlijkse aanslag verwachten, maar deze is over het algemeen lager dan de onroerendgoedbelasting in Noord-Europa.
Wanneer te betalen
Betaalperiodes verschillen per gemeentehuis, maar openen over het algemeen tussen mei en augustus en sluiten tussen september en december. Wij raden ten zeerste aan om een automatische incasso (domiciliación bancaria) in te stellen om te voorkomen dat u een deadline mist, aangezien boetes voor late betaling kunnen variëren van 10% tot 20%.
2. Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (La Renta)
Dit is de belasting die internationale kopers het vaakst verrast. Velen gaan ervan uit dat als ze hun woning niet verhuren, ze geen inkomstenbelasting verschuldigd zijn. In Spanje is dit onjuist.
De Spaanse overheid ziet een tweede huis als een bron van voordeel—zelfs als dat voordeel enkel uw persoonlijk genot is. Daarom moeten niet-ingezetenen een toegerekende inkomstenbelasting (Impuesto sobre la Renta de No Residentes - IRNR) betalen.
De berekeningswijze voor 2026
Als de woning NIET wordt verhuurd, wordt de belasting als volgt berekend:
- Grondslag: 1,1% van de Valor Catastral (indien de waarde in de afgelopen 10 jaar is herzien) OF 2% (indien deze niet is herzien).
- Belastingtarief: 19% voor inwoners van de EU/EER (inclusief Nederlandse kopers) en 24% voor niet-EU-inwoners (inclusief Britse kopers na de Brexit).
Deze belasting wordt jaarlijks aangegeven via Formulier 210 (Modelo 210) en moet vóór 31 december van het volgende jaar worden betaald.
3. Vermogensbelasting en de 'solidariteitsbelasting'
Voor eigenaren van hoogwaardig vastgoed is de vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio) een aandachtspunt. De toepassing van deze belasting verschilt echter enorm per regio. Andalusië en Madrid hebben historisch gezien bijvoorbeeld 100% vrijstellingen geboden, waardoor de belasting effectief werd geannuleerd.
Om de belastingen te harmoniseren, heeft de centrale overheid echter de Solidariteitsbelasting op grote vermogens geïntroduceerd. In 2026 heeft dit invloed op netto vermogens die over het algemeen de € 3 miljoen overschrijden. Als u in deze categorie valt, is gespecialiseerde fiscale planning verplicht om te bepalen of u aansprakelijk bent voor regionale vermogensbelasting of de nationale solidariteitsbelasting.
4. Servicekosten en onderhoud
Als u koopt binnen een complex, urbanisatie of resort (zoals een golfresort), betaalt u kosten voor de Comunidad de Propietarios (Vereniging van Eigenaren). Deze dekken het onderhoud van gedeelde tuinen, zwembaden, beveiliging en liften.
De kosten variëren aanzienlijk op basis van het luxeniveau:
- Standaard appartement: € 50 - € 150 per maand.
- Luxe urbanisatie (conciërge, spa, beveiliging): € 300 - € 800+ per maand.
5. Basura (afvalstoffenheffing)
Vaak over het hoofd gezien: de Tasa de Basuras is een aparte gemeentelijke heffing voor afvalophaling. Deze is niet inbegrepen in de IBI. Dit is een kleinere jaarlijkse of halfjaarlijkse kostenpost, doorgaans variërend van € 80 tot € 200 per jaar, afhankelijk van het gemeentehuis en het type woning.
6. Nutsvoorzieningen en verzekeringen
Houd bij het budgetteren voor 2026 in gedachten dat energiecontracten vaak een 'vastrecht' (potencia) voor elektriciteit hebben, wat betekent dat u een vast bedrag betaalt, zelfs als het verbruik nul is. Voor een moderne villa met 3 slaapkamers kunt u rekenen op gemiddeld € 150–€ 300 per maand aan nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, gas, snel internet), afhankelijk van het gebruik van airconditioning en zwembadverwarming.
Een opstal- en inboedelverzekering is ook essentieel en vaak een vereiste voor hypotheken. Voor een uitgebreide polis die het gebouw en de inhoud dekt voor een woning van € 500.000, moet u rekenen op ongeveer € 350–€ 500 per jaar.
Waarom fiscale vertegenwoordiging belangrijk is
Het Spaanse belastingstelsel vertrouwt erop dat de belastingbetaler proactief is; de overheid stuurt zelden een 'rekening' voor belastingen voor niet-ingezetenen totdat het te laat is en er boetes zijn opgebouwd. Daarom raden wij al onze internationale klanten ten zeerste aan om een Fiscaal Vertegenwoordiger (Representante Fiscal) aan te stellen.
Voor een bescheiden jaarlijks bedrag (meestal € 100–€ 200) berekent een gestor of advocaat uw IBI en IRNR, zorgt hij ervoor dat formulieren op tijd worden ingediend en fungeert hij als contactpersoon voor de belastingdienst, wat u volledige gemoedsrust geeft.
Conclusie: slimme planning voor 2026
Het bezitten van onroerend goed in Spanje is een droom voor velen, en met het juiste advies is de fiscale realiteit beheersbaar en transparant. De kosten voor 2026 blijven concurrerend in vergelijking met andere luxe bestemmingen in Europa. Door IBI te begrijpen en te budgetteren voor belastingen voor niet-ingezetenen, zorgt u ervoor dat uw Spaanse huis puur een bron van vreugde blijft.
Bent u op zoek naar gedetailleerder advies over aankopen in een specifieke regio? Neem vandaag nog contact op met ons team voor een persoonlijk consult over de vastgoedmarkt en de bijbehorende kosten.
